Por Clara Felipe Soares Miranda
O momento de devolução das chaves do imóvel ao final da locação é um assunto recorrente entre as imobiliárias, principalmente quando em um processo de rescisão há a existência de débitos e necessidade de efetivação de reparos no imóvel pelo inquilino, para reconstituição deste ao estado em que recebera no início da locação.
Nesses casos, é comum que o locador, muitas vezes através de sua imobiliária administradora, condicione o recebimento das chaves ao pagamento da dívida e conclusão das obras necessárias e devidas pelo inquilino no imóvel, apontadas na vistoria final.
Muitas vezes, esse condicionamento é interposto no próprio contrato de locação, o qual dispõe que as chaves somente serão recebidas pelo locador, ou entregues pelo locatário, após a finalização dos reparos que se fizerem necessários e que estiverem apontados no laudo de vistoria final, bem como após a quitação integral dos débitos existentes.
Ocorre que, esta medida não é entendida como adequada para efetivação da rescisão do contrato, sendo cediço o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ de que a recusa das chaves contribui para o crescimento a dívida indevidamente, visto que os aluguéis continuam a correr enquanto o locatário estiver impossibilitado de realizar a devolução das chaves sem que haja a efetiva utilização do imóvel, o que violaria a própria função social do contrato de locação.
Assim, não é permitida a recusa das chaves, tampouco a vinculação de seu recebimento somente após a quitação integral dos débitos ou reforma do imóvel.
Então, como as imobiliárias poderão tranquilizar os seus clientes, proprietários, quanto aos reparos de que seus imóveis precisam e aos débitos que se encontram em aberto?
Bom, as imobiliárias devem estar cientes que, ao receber as chaves, não darão por quitado o contrato, vez que o contrato de locação pode ser executado. Logo, eventuais pendências da locação poderão ser cobradas judicialmente, visto que é dever do locatário proceder com a quitação de todos os débitos (aluguel e encargos da locação), bem como de restituir o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.
Ademais, caso eventuais pendências da locação inviabilizem uma nova locação, também poderá ser manejada a respectiva ação indenizatória pelo locador, além da rescisão do contrato de locação.
Inclusive, em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.919.208/MA), reconheceu ser devida a indenização por lucros cessantes, pelo período em que o imóvel objeto do contrato de locação, permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias.
No entendimento do STJ, a ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso, não impede a caracterização dos lucros cessantes, pois a simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra sua esfera patrimonial, a qual foi reduzida pelo ilícito contratual cometido pelo locatário.
