De acordo com a Lei do Inquilinato, os fiadores são responsáveis pelos débitos locatícios até a entrega das chaves, ainda que o contrato de locação seja prorrogado por tempo indeterminado, em consonância com os artigos 39, 46 e 56.
Nesse sentido, os fiadores podem se exonerar, caso preencham os requisitos dos artigos 12 da Lei 8.245/1991 e 835 do Código Civil, notificando sua intenção nos termos do 40, inciso X da Lei do Inquilinato.
Todavia, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, recentemente, que fiadores não podem ser responsabilizados por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel, quando o locador se recusa, injustificadamente, a receber as chaves. Para tanto, a Decisão proferida no julgamento do REsp 2.220.656/RJ, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, abre uma nova possibilidade de exoneração do fiador.
O caso envolvia um contrato de locação comercial, firmado por entidade religiosa, garantido por fiança. Após a decisão da locatária de encerrar a relação contratual, o imóvel foi desocupado e houve tentativa de devolução das chaves ao locador. Entretanto, o recebimento foi condicionado à assinatura de um laudo de vistoria, que apontava supostas avarias no imóvel.
Diante da exigência, a locatária recusou-se a assinar o documento, sob o argumento de que isso implicaria reconhecimento de responsabilidade pelos danos apontados. Ato seguinte, a locatária ajuizou ação de consignação de chaves para formalizar a devolução do imóvel.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro entendeu que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a efetiva entrega formal das chaves, autorizando a cobrança dos aluguéis posteriores, tendo em vista o sentido estrito da lei sobre as possibilidades de exoneração.
O Superior Tribunal de Justiça, entretanto, ao reformar o Acórdão, baseou-se na interpretação dos artigos 6º e 56 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), entendendo que que o locador não pode criar obstáculos ao encerramento da relação locatícia, ainda que existam discussões acerca de eventuais danos no imóvel ou débitos pendentes, enfatizando que eventual pretensão indenizatória deve ser buscada em ação própria.
Desta feita, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento relevante sobre o tema: a extinção da locação por prazo indeterminado, constitui direito potestativo do locatário, não podendo ser condicionada à concordância com exigências unilaterais impostas pelo locador, pelo que o fiador é exonerado dos locatícios a partir da recusa.
Diante do exposto, verifica-se que o Acórdão do STJ possui impacto relevante para os contratos de locação comercial e para o mercado imobiliário em geral, reforçando a ideia de impossibilidade de recusa do recebimento de chaves e a necessidade de cautela na elaboração de laudos de vistoria e nos procedimentos de encerramento contratual, especialmente em contratos garantidos por fiança.
Camila Oliveira Costa e Victoria Renata de Souza Dias